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ワンルームマンション投資は危険なのか?5年間オーナーだったボクが語る真実

更新日:

592027
 
 

アベノミクスによる円安政策で日本経済も以前より改善され、最近ではトランプノミクスとまで言われるアメリカ大統領選による経済への大きなプラス効果があり、ボクら一般人の所得も少しづつ上向いてきましたね。

そこで余剰資金を投資に回してもう少し裕福になろうと考えている方も多いんじゃないでしょうか。

投資と言えば株式投資やFXなどありますが、王道は不動産投資かと思います。

不動産投資といっても色んな種類があり、一戸建てやアパート一棟丸ごと、さらにはワンルームマンションへの投資など様々です。
 
 
この記事では、ボクがワンルームマンション投資を5年間続けた際の苦悩やその間の利益・支出などをリアルにお話します。

前回の記事では、マンション購入を検討してから実際に購入するまでの経緯を書きました。

マンション
マンションを売却することになったのでそれまでの経緯(購入額・利益・トラブル)について全部話そうと思う

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今回は、購入後からのお話です。

ワンルームマンション投資を検討しているサラリーマンの方は是非読んでもらいたい記事です。





 
 

前回までのおさらい

 
2011年の冬に物件価格1450万円、当時の家賃収入7.8万円(管理費を差し引いて7.5万円)の物件を、頭金500万円・借入金1000万円(金利2%の元金均等払い)でワンルームマンションを購入しました。

月々の借入金返済額は5年間平均で5.5万円/月程度、月々のキャッシュフローは1.5~2.0万円です。

表面利回りは6.2%ですが、借入金を加味したネット利回りは1.2~1.7%ほどになります。

これでもびっくりするぐらい悪い利回りですが、不動産投資はそんなに甘いもんじゃありません。

ここからいろんな税金や設備投資などが降ってかかってきます。
 
 

不動産取得税に泣いた初年度

 

 
 
不動産を取得すると「不動産取得税」なるものがかかります。

これは初年度だけですが、ボクの場合15万円ほどでした。

他にも毎年かかる「固定資産税・都市計画税」があります(ボクは年間4万円ほど)。

築8年のオーナーチェンジ物件で、幸い入居者は退去せず暮らしてくれました。

設備環境も破損などなく、特段これといった経費はかかっていません。

にもかかわらず初年度の確定申告は赤字決算です。
 
 
内訳は以下の通り。

年間の家賃収入:7.5万×12か月=90万円

借入金返済:73万円

租税公課:20万円

 
 
いや~、うまくできてるな~と思いました。

不動産投資会社は物件が売れてウマウマ、銀行は利子を頂戴してウマウマ、割を食うのは物件を買った投資家だけです。
 
 
決して安くはない頭金と借入金というリスクを背負ってトラブルもないのにまさかの赤字という、投資としては大失敗の予感漂う初年度でした。
 
 
ちなみに借入金の利子部分は経費として算入できるので多少の節税にはなるかもしれませんが、背負っているリスクとの天秤を考えると明らかにバランスが悪く、年末調整で帰ってくる金額は雀の涙(1~2万円くらいだった)です。

なお、住居用として購入すれば住宅ローン減税を受けることができますがバレると大変ですし、そもそもオーナーチェンジ物件はすでに誰かが住んでいるので出来ません。
 
 

退去のあった2年目

 

 
 
ワンルームマンションオーナーとして迎えた2年目。

去年は不動産取得税があったから赤字なのはしょうがないし、2年目はなんとかなるだろうと思っていた矢先のことです。

現在住まれている方が3月いっぱいで退去される旨の連絡を管理会社から受けました。

まあ、でも都内の物件だからすぐ次の入居者見つかるでしょ?それに空室保証があるんだから大丈夫。

とそのときは思っていました。
 
 
「入居募集をすぐにかけます」

と連絡を受けたものの、それから2か月経っても何の連絡もなし。
 
 
一抹の不安を覚えたボクは管理会社に連絡すると衝撃の一言が。
 
 
「家賃を下げないと入居者が決まりません」
 
 
いやいや、まだ築10年目だし、オーナーになって1年足らずで家賃を下げるなんてありえるの?と食い下がりましたが、時期が悪く引っ越しシーズンは1~2か月前に終わっていて集めるのが難しいとのこと。

ボクは泣く泣く7000円の家賃値下げを受けることにしました。
 
 

空室保証ってなに?それ美味しいの?

 
まあ仕方ない、それで入居者が決まれば赤字になることはないし、そもそも空室保証があるから大丈夫。

ってあれ?通帳には入金されているはずの家賃(空室保証分)が入っていない。
 
 
急いで連絡すると「空室保証は2か月の免責保証期間があります」とのこと。

あわてて契約書類を見ると確かに書いてありました。

まあボクが悪いんです、契約書面をたいして読みもせず契約してしまったボクが悪いんです。
 
 
実際の空室期間は2か月半程度だったと記憶しています。

ですから保証してもらえるのは実質半月、しかも家賃の80%までです。
 
 
今思えば家賃交渉に応じないで、空室保証を貰っていた方が得だったのかもしれません。

だって7.8万円の80%って6.3万円ですよ、もう少し空室に耐えていれば7.8万円の家賃のまま次の入居が決まっていたかも知れないし、そうなれば7.1万円の家賃に下げることなく毎月の収入があったかもしれないですし、もし決まらなくても6.3万円あれば借入金の返済が滞ることもありません。
 
 

そしてネット利回りは風前の灯へ

 

 
 
こうして管理会社側は空室保証金をほとんど払うことなく次の入居者を決めてきました。

なんなんでしょうか、ここまでの経緯は全て出来レースなんじゃないかと思うくらいです。
 
 
そして1500万円投資している物件にもかかわらず、借入金を含むネット利回りで1.07%にまで低下します。

この時点での年間キャッシュフローです。

年間の家賃収入:6.8万×12か月=81.6万円

借入金返済:70万円(元金均等返済なので少し減っています)

租税公課:4万円

 
 
税金を含めたネット利回りは驚きの0.5%です。
 
 
0.5%ですよ!これじゃ豪ドル円を1500万円分買っていた方が全然儲かるし、年間収支8万円ってどういうこと?

悔しいのでこの年の確定申告は書籍代だけで5万円くらい計上しました。
 
 

エアコンぶっ壊れて10万円也

 

 
 
もう不動産投資は絶対しない!と心に誓い迎えた3年目の夏のことです。

管理会社から1本の電話が。
 
 
「すみません、管理物件のエアコンが壊れましてすぐに修理が必要です」
 
 
う~ん、まあ10年越えてるから壊れるのもしょうがないか、でいくらぐらいかかるの?と聞くと耳を疑う金額が。
 
 
「10万円になります」
 
 
ん?確かボクの持っている物件は20平米そこそこだったハズ。

オーナーチェンジ物件だから内見はしていないけど、どう考えたって8畳用のエアコンが相場でしょ?買い替えたって10万円はいかないよ。

と色々話してみるも、何やら特殊な工事が必要でどうのこうの、夏場で今日にでも修理しないとどうのこうの。

もうさすがに面倒になってきました。
 
 
それにすぐ直さないと入居者も可哀そうなので、しぶしぶ10万円をお支払いしました。

前述したように年間のキャッシュフローはたかが8万円程度です。

そこに10万円のエアコン修理代、はい今年も赤字です。
 
 

そんなこんなでワンルームマンション購入から5年が経過

 
憑き物が取れたのか4年目、そして5年目は退去や修理などの悪魔の電話は来ず、2016年の冬を迎えました。

正直この頃にはワンルームマンションを自分が持っていることすら忘れかけていました。
 
 
日経平均株価も年初来高値を超え、いよいよ本格的な経済成長がやってきたのかなと思っていた矢先に「東京の地価が上がっている」とニュースでやっていて、これはもしかしたら物件を手放すチャンスなんじゃないかと知り合いの不動産業者に自分の物件を売りに出してくれないかと相談してみました。
 
 
 
次回は物件を売りに出してから契約に至るまでのお話をします。

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