ボクがワンルームマンションオーナーになってから売却に至るまでのお話し【第3話】です。
ひょんなことからマンションを売却することになりましたが、不動産屋さんに売却の依頼をしてからなんと2日で買い手がついたので、依頼してから売却先が決まるまでの流れをまとめました。
第1話では「マンションを購入しよう」と思い立ってから購入までの流れを書いています。
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マンションを売却することになったのでそれまでの経緯（購入額・利益・トラブル）について全部話そうと思う
最近都内の土地価格が高騰しているらしい そんなことを小耳に挟んだので「モノは試しだ」とボクが持っていたマンション（区分所有）を売りに出してみたところ速攻で買主が現れ、ついに ...
そして第2話では「ワンルームマンションオーナーの苦悩」と「期間中の収支について」リアルな数字でまとめています。 アベノミクスによる円安政策で日本経済も以前より改善され、最近ではトランプノミクスとまで言われるアメリカ大統領選による経済への大きなプラス効果があり、ボクら一般人の所得も少し ...
ワンルームマンション投資は危険なのか？5年間オーナーだったボクが語る真実
それでは第3話スタートです。
利回り0.5％の物件を手放す時が来た
第2話でご説明したように、ボクの持っている物件は毎年の税金や借入金の支払い・退去による家賃値下げで利回り0.5％にまで低下していました。
何事もなく1年間が経過しても10万円も利益が出ない状態となっていました。
もちろんローンを支払ってマイナスになっていないだけまだマシですが、取っているリスクには全然見合っていません。
そのせいか、正直マンションを持っていることすら忘れていましたが、「東京の土地価格が騰がっている」とTVニュースでやっていて、これはもしや？と半信半疑ながら「今が千載一遇の売るチャンスだ」と、不動産売却査定に出すことにしました。
ボクが査定に出したのがtown life 不動産査定というサイトです。
すると意外にも予想していた金額よりも高く、中には購入時よりも高い査定結果もありました。
当時、たまたま家の引越しから仲良くなった不動産屋さんがいて、その方に相談してみると「ウチは不動産売買もやってるから手伝ってあげるよ」と言って下さり、早速お願いすることにしました。
必要書類あれこれ
後日不動産屋さんと会い、その時にコピーとしてお渡しした書類が以下の3つです。
購入時のパンフレットと賃貸募集用の図面
建物賃貸借契約書
直近の納税通知書（領収印あり）
ほかにも不動産権利情報・金銭消費貸借契約証・区分所有建物売買契約書・入居者の契約書（更新期限記載のもの）などを確認してもらい、必要な情報はメモしてもらいました。
マンション購入時には教えてもらえないこと
ボクは自己資金から出した500万円の頭金のほかに銀行から1000万円の借入をしました（20年ローン）。
たいていの銀行はそうだと思いますが、借入後すぐに繰り上げや全額返済をすることに対しペナルティがつきます。
そりゃそうですよね、銀行はローンの利息を頂戴して商売しているのですから、すぐに返済されてしまうと儲けが少なくなってしまいます。
ボクの場合は「借入後5年間は毎月返してね、5年経ったら一括返済してもいいよ」という条項があり、もし5年より早く返済してしまうとその分多く支払わなくてはならない仕組みでした。
その説明は借入をしたときに覚えていて、今回このタイミングで丸5年が経過することも知っていました。
でも実はもうひとつ5年間ルールというものが存在していました。
もうひとつの5年間ルール
不動産は購入後5年以内に売却した場合、売却益に対しての税金が2倍になります。
住居用の場合は3000万円まで非課税がどうのこうのらしいですが、ボクは完全に投資用物件です。
もちろん売却「益」ですから、売却代金－購入代金がプラスになった分から税金が引かれるのでよほど高値で売れなければ微々たるものですが。
そしてこの5年間ルール、さらに罠があります。
それは「1月1日を起点とする」というものです。
たとえば2011年の1月2日に購入した場合、5年後は2016年1月2日となりますが、1月1日が起点となるのでルール適用外にするためには2017年1月1日以降に売却する必要があります。
そんな説明、購入したときに聞いてないよ(+_+)
いや説明してたのかもしれないけど全く覚えていない…
それでも一刻も手放したい
ただ、もし購入時より高値で売れるんなら税金が高くなったとしてもそれはそれでラッキーだし、もし安くなったとしても「あの呪縛から逃れらるのなら」と売却する決意は揺らぎませんでした。
ただ、勝算もありました。
ひとつは不動産一括査定で購入価格を上回っている見積もりが数件あったこと、そしてレインズ（不動産屋さんしか見れない売買サイト）の近場の成約価格がまあまあの高値だったことから、最低でも購入価格マイナス100万円ぐらいで売れるという思惑がありました。
そうそう、お知り合いになった不動産屋さんは仕事がデキる方で、レインズの在庫（現在売却依頼中の物件）価格と成約価格の一覧をボクのマンション近くの住所・近い価格帯でソートして印刷してきてくれていました。
もしかしたら当たり前のことなのかもしれないですが、不動産の売買なんて素人には一生に数回あるかないかです。
こういうひと手間というのはとても嬉しいし、そして心強いです。
いくらで売りに出そっかな～
ということで早速不動産屋さんが動いてくれて（仕事が早い♪）、売り出し用の図面（価格入り）と媒介契約書をメールで送ってきてくれました。
（不動産屋さんに購入・売却の仲介をしてもらうときは必ず媒介契約を結ぶ必要があります）
売り出し価格は最初1490万円で来ました。
これでもいいかな？と少し思いました。不動産屋さんは「多分1300～1500万円の間くらいで売れる」といっていたのでこの価格設定だったんでしょうが、必ず指値（値引き）が入ると踏んでいたので売り出し価格を1590万円に再設定してもらいました。
もっとふっかけても良かったのかな～、なんて思いましたが結局はこの価格が絶妙だったのかもしれません。
売り出してからまさかの2日で買い主が登場
持ち物件を売りに出したはいいものの、ホントに売れるのかな？もしかして誰も振り向いてくれないんじゃないか？と不安を感じていましたが、その2日後に不動産屋さんから電話が。
「なんと！物件を売ってほしいと連絡がきました(ﾟдﾟ)！」
と、電話口でもかなりのハイテンションなのが確認できました。
そんなに売れないと思ってたの？
で、問題の希望価格ですが元々の購入価格と同値の1450万円とのこと。
内心「おっしゃああああああああ！」
と思っていましたが、その心情がバレないように少し沈黙を保ちつつ、「ま、まあしょうがないか（ﾆﾔﾘ、1450万円で手を打っときますか（ﾆｺﾆｺ」
とその電話でOKを出しました。
なんというあっけない決まり方だったんだと思いながらも、この5年間苦しんだんだしいいよね、と自分に言い聞かせました。
次回は投資マンション売却時にかかる費用・税金と高く売るコツのまとめについて書いていきたいと思います。 不動産は購入時も費用が掛かりますが、売却時にも意外とお金がかかるということをご存知ですか？ この記事ではボクが実際にマンションを売却した際にかかった費用について詳しく説明し ...
投資マンション売却時にかかる費用・税金と高く売るコツのまとめ
追記：インタビューを受けました！
この記事を読んでいただいたマンション売却カレッジ様から、購入に至ったきっかけや売却の決め手などについてお話を聞かせてほしいとのことで、実際にインタビューを受けてきました。
赤字続きの投資用ワンルームマンションを高値で売却し一発逆転した体験談
かなり赤裸々にお話をしましたので、実際にマンションオーナーで赤字続きの方には参考になる内容になっていると思います♪
（川名という名前は仮名ですｗ）
やはりマンションの売却はタイミングが重要だな～と、インタビューを受けて再認識しました。
ぜひ読んでみてくださいね^^